Grundstück, Haus oder Wohnung – so wirst du Eigentümer

Der Weg zum Eigenheim ist ein großes Projekt: Die passende Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück will gefunden werden. Die meisten Menschen brauchen dann eine Finanzierung. Wer einen Neu- oder Umbau plant, lässt sich auf ein monatelanges Abenteuer ein. Bevor es losgehen kann, musst du aber erst noch Eigentümer werden. Das ist nicht ganz einfach. Und es geht um viel Geld. Es lohnt sich also, sich mit dem Thema näher zu beschäftigen. Wir sprachen mit Bernhard Plasser, LL.M. (WU), Notarsubstitut im Notariat Dr. Christian Frühwirth in Bad Radkersburg über die die nötigen Schritte.

Herr Plasser, ich möchte eine Immobilie kaufen und zu Wohnzwecken nutzen. Kann es sein, dass es gesetzliche Bestimmungen gibt, die dem entgegenstehen? Und wenn ja, wie finde ich heraus, ob das in meinem Fall so ist?

Auf jeden Fall gibt es Dinge, die du vorab prüfen musst. Zum Beispiel ist für den Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken unter Umständen eine Genehmigung durch die Bezirksverwaltungsbehörde des jeweiligen Bezirkes erforderlich. Die Regelungen sind dabei jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. 

Weiters kann die Nutzungsmöglichkeit einer Immobilie durch die Ausweisung im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde der beabsichtigten Nutzung entgegenstehen.

In einigen Raumordnungsgesetzen der Bundesländer und den darauf basierenden Flächenwidmungsplänen der Gemeinden gibt es Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung von Wohnungen als Ferien- und Zweitwohnsitze. Auch diese Regelungen sind je nach Bundesland unterschiedlich.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, lohnt es sich, vor Abschluss eines Vertrages diesbezüglich mit einem Experten zu sprechen.

Ich möchte eine Immobilie kaufen. Und ich habe dafür eine Finanzierung zugesagt bekommen. Um alles Weitere möchte ich mich am liebsten gar nicht kümmern. Kann das jemand für mich tun? Was ist für mich der bequemste und sicherste Weg?

Bis du eine Immobilie „dein Eigentum“ nennen kannst, sind mehrere Schritte notwendig. Damit diese Schritte bestmöglich, rasch, bequem und sicher passieren, rate ich dazu, einen Notar zu beauftragen. 

In vielen Fällen wird der Kaufpreis durch eine Bank finanziert. Als Sicherheit für die Gewährung von Geld möchte die Bank häufig ein Pfandrecht an der jeweiligen Immobilie. Dieses soll im Grundbuch eingetragen werden. Gleichzeitig ist die Immobile jedoch oft noch mit einem Pfandrecht der Bank des Verkäufers belastet. In solchen Fällen kümmert sich der Notar um die vertraglichen Vereinbarungen mit den beteiligten Banken. So kann der Käufer im Grundbuch eingetragen werden, ohne dass dieser die Belastungen des Verkäufers übernehmen muss. Gleichzeitig wird aber auch das geforderte Pfandrecht für die finanzierende Bank im Grundbuch einverleibt. Als Treuhänder sorgt der Notar dafür, dass du keine unnötigen Risiken eingehst.

Die Immobilie, die ich kaufen will, passt. Die habe ich mir genau angeschaut. Was muss ich noch beachten, bevor ich kaufe?

Auf alle Fälle sollte man vor Abschluss des Vertrages einen Blick ins Grundbuch werfen. Einen amtlichen Grundbuchauszug bekommst du bei jedem Bezirksgericht oder Notar. Auch hier lohnt sich der Weg zum Notar, da die Eintragungen im Grundbuch für den Laien oft schwer zu verstehen sind. Er kann direkt ins Grundbuch Einsicht nehmen und innerhalb weniger Minuten einen Grundbuchauszug zu erstellen.

Was genau ist eigentlich das Grundbuch?

Das Grundbuch war früher tatsächlich ein Buch. Heute kann man es sich als Datenbank vorstellen, in der das Eigentumsrecht an einer Immobilie eingetragen wird. Auch Rechte Dritter, wie zum Beispiel Pfandrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte und dergleichen werden darin eingetragen. Das Grundbuch ist öffentlich, das heißt, es kann jede Person darin Einsicht nehmen und zwar auch dann, wenn kein besonderes Interesse besteht.

Der Kauf ist geplant. Aber ich warte noch auf Geld, das ich erst in einigen Monaten bekommen werde. Der Verkäufer ist bereit zu warten. Ist damit alles in Ordnung, oder muss ich mich absichern?

Ist der Kauf geplant, kann aber nicht sofort umgesetzt werden, kannst du dich als Käufer durch die Anmerkung einer „Rangordnung für die beabsichtige Veräußerung” im Grundbuch für die Dauer eines Jahres davor schützen, dass der Verkäufer versucht, das Objekt ein weiteres Mal zu verkaufen oder Belastungen hinzufügt. Durch die Anmerkung sind sämtliche danach erfolgten Grundbucheintragungen nachrangig. Sie können nach Eintragung des Eigentumsrechts gelöscht werden. 

Was muss ich beim Kaufvertrag beachten? Kann ich den auch selber aufsetzen?

Ein Vertrag kommt schon zustande, wenn sich beide Vertragsteile über die wesentlichen Vertragspunkte einig sind. Das bedeutet, dass oft schon vor der eigentlichen Vertragsunterfertigung tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen ist, an den man gebunden ist.

Es ist daher ratsam, vor dem „klassischen Händedruck“, der das Geschäft fixieren soll, ein Beratungsgespräch bei einem Notar in Anspruch zu nehmen. Als unparteiischer Fachmann sorgt er für alle Vertragspartner für eine reibungslose Abwicklung ohne böse Überraschungen. 

Der Kaufvertrag dokumentiert die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über Kaufgegenstand und Preis sowie Nebenbestimmungen. Für den Kaufvertrag gibt es keine Formvorgabe, er muss also auch nicht zwingend von einem Rechtsanwalt oder Notar aufgesetzt werden. Um den Kaufvertrag im Grundbuch umsetzen zu können, müssen jedoch strenge Vorschriften erfüllt werden. Die Unterschrift von Verkäufer und Käufer müssen durch einen Notar oder ein Gericht beglaubigt sein und der Kaufvertrag eine Aufsandungserklärung enthalten. Eine Aufsandungserklärung ist die ausdrückliche Einwilligung, dass bestimmten Grundbucheintragungen vorgenommen werden dürfen.

Theoretisch ist es möglich, den Kaufvertrag selbst aufzusetzen. Praktisch halte ich es für Laien für nahezu unmöglich, eine rechtlich saubere Lösung samt grundbücherlicher Durchführung umzusetzen.

Der Kaufvertrag ist unterschrieben. Was passiert als Nächstes? 

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages müssen noch einige Voraussetzungen erfüllt werden, bevor du als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kannst. In aller Regel kümmert sich der Notar darum, dass alle erforderlichen Urkunden und Genehmigungen eingeholt und die zu zahlenden Steuern und Gebühren rechtzeitig und in richtiger Höhe abgeführt werden.

Und wann gehört mir die Immobilie dann wirklich?

In Österreich gibt es unterschiedlich starke Eigentumsrechte, die jeweils ein unterschiedlich starkes Maß an Absicherung bieten. Das stärkste Recht hast du, wenn du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bist.

Wie beantrage ich die Eintragung ins Grundbuch?

Der Antrag auf Grunbucheintragung wird beim Bezirksgericht gestellt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Das kannst du theoretisch selbst tun. Tatsächlich halte ich das für einen Laien jedoch für nur schwer umsetzbar. Die Beantragung übernimmt in der Regel ein Notar, sobald alle für die Eintragung erforderlichen Urkunden, Genehmigungen und Nachweise vorliegen. Neben dem Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften ist eine Bestätigung des Finanzamtes, dass alle Steuern und Abgaben bezahlt wurden und eine Bestätigung der Grundverkehrsbehörde erforderlich, manchmal aber auch noch einiges mehr.

Ich möchte kein Grundstück oder ein Haus, sondern eine Wohnung kaufen. Was muss ich hier beachten?

Das Wohnungseigentum ist eine spezielle Form des Miteigentums. Es berechtigt dazu, einen bestimmten Teil einer Immobilie ausschließlich zu benutzen. Trotzdem gibt es Teile einer Immobilie – wie z.B. das Stiegenhaus oder den Flur – die einem mit allen anderen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören.

Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung kaufe, die erst noch gebaut wird?

Bei dieser speziellen Variante des Eigentumserwerbes geht der Käufer mit dem von ihm zu zahlenden Kaufpreis in Vorleistung. Der Verkäufer, in der Regel ein Bauträger, errichtet mit dieser und weiteren Vorleistungen das Bauwerk.

Was zunächst unproblematisch klingt, wird dann zum Albtraum, wenn in der Zwischenzeit einer der Vertragspartner insolvent wird. Zur Absicherung dieser Risiken gibt es eigene gesetzliche Regelungen. Eine solche Abwicklung ist de facto ohne Experten nicht möglich.