Wohnen mit Ausblick: Deine Checkliste für den Dachbodenausbau

Das Wohnen in einem selbst ausgebauten Dachgeschoss hat viele Vorteile. Zunächst natürlich: zusätzlichen Platz. Wird in einem Einfamilienhaus mehr Wohnraum gewünscht, ist der Ausbau des Dachbodens die naheliegendste Maßnahme. Auch eine komplett neue Wohnung kann dabei entstehen. In den Städten wird durch den Ausbau von Dachböden dringend benötigter zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Diese sogenannte Nachverdichtung vermindert den Verbrauch von Flächen – und beschert Hausbesitzern zusätzliche Einnahmen.

Dachgeschosswohnungen sind beliebt, weil sie eine individuelle Gestaltung mit großen Fenstern und offenen Grundrissen ermöglichen. Sie sind heller, ruhiger als die darunter liegenden Geschosse und haben den weiteren Blick in die Umgebung. Hohe Decken, sichtbare Dachbalken oder schrägen Wänden verleihen dem Wohnraum einen besonderen Charakter.

Um bei einem Dachausbau böse Überraschungen zu vermeiden, bedarf es guter Planung und Vorbereitung. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Als erstes solltest du dir darüber klar werden, was du dir vom Ausbau versprichst, wie viele Räume und wie viel Wohnfläche du schaffen möchtest. Dann schaust du, ob die Gegebenheiten des Hauses und die Bauvorschriften die Umsetzung deiner Wünsche und die gewünschte Zahl von Quadratmetern erlauben.

Die entscheidende Frage zu Beginn ist, ob du den Wohnraum in den unteren Geschossen erweitern oder eine eigenständige Wohneinheit schaffen möchtest, zum Beispiel um sie zu vermieten. Der zweite Fall ist mit erheblich mehr Aufwand verbunden. Ein separater Zugang muss geschaffen, eine Treppe oder Aufzug am Haus angebaut werden. Außerdem werden eigene Zähler für Strom und Heizung gebraucht.

Schon in einer frühen Phase ist es hilfreich, einen erfahrenen Planer hinzuzuziehen. Das kann eine Architektin oder ein Baumeister sein, die bereits ähnliche Projekte begleitet haben. Sie geben dir nicht nur gute Tipps, wie du aus dem vorhandenen Raum das Meiste herausholst. Sie wissen auch, was technisch und baurechtlich möglich ist und welche Genehmigungen du brauchst.

Wenn der Dachbodenausbau eine Veränderung der Bausubstanz oder eine Veränderung der Nutzung mit sich bringt, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Die genauen Bestimmungen und Anforderungen variieren je nach örtlichen Bauvorschriften und Behörden. Spreche also dein Bauprojekt frühzeitig mit der Behörde durch, um auf der sicheren Seite zu stehen.

Bei Altbauten stellt sich die Frage, ob es Denkmalschutz-Auflagen gibt. Oft gibt es auch Auflagen, die darauf abzielen, dass sich eine Veränderung der Substanz harmonisch in das Stadtbild einfügt.

Interessierst du dich für einen Dachgeschossrohling in deiner Stadt, ist es wichtig, die Besitzverhältnisse zu klären. Bei einem Mehrfamilienhaus kaufst du in der Regel nur einen Anteil des Hauses. Das bedeutet, dass bei vielen Baumaßnahmen die Miteigentümer zustimmen müssen.

Nach der ersten groben Klärung der Vorstellungen geht es an die genauere Prüfung der Machbarkeit. Von den bautechnischen Gegebenheiten hängt viel ab.

Der Dachboden wird zunächst ausgemessen. Entscheidend ist, ob die Mindestraumhöhe erreicht wird. Die Mindestraumhöhe variiert im Detail von Bundesland zu Bundesland, sie ist in den Landesbauordnungen festgelegt. In der Regel liegt sie bei um die 2,50 Meter für Aufenthaltsräume, in Nebenräumen um die 2,10 Meter. Wer im Dachgeschoss eine Wohnung ausbaut, muss mindestens einen Aufenthaltsraum einplanen und damit die erforderliche Raumhöhe erreichen. Bei der Berechnung solltest du berücksichtigen, dass durch Estrich, Dämmung sowie der Bodenbelag Raumhöhe verloren geht.

Geben die Gegebenheiten die Mindestraumhöhe nicht her, wird das Projekt wesentlich aufwendiger – denn dann bleibt nur, das gesamte Dach anzuheben, Wände aufzumauern und einen neuen Dachstuhl zu errichten.

Als Nächstes prüfst du den Zustand der Dachdeckung, der Dachkonstruktion und des Hauses. Mit der Prüfung, ob die darunter liegenden Geschosse tragfähig, ob das bestehende Gebäude für einen Dachbodenausbau stabil genug ist, beauftargst du einen Statiker oder eine Statikerin. Unter Umständen sind stützende Maßnahmen nötig, beispielsweise das Einziehen von Stahlträgern oder die Sanierung der Kellerdecke.

Weiters sind die vorhandenen Strom-, Wasser- und Gasanschlüsse des Hauses zu prüfen. Sind diese ausreichend für einen erweiterten Bedarf? Macht es Sinn, das vorhandene System zu erweitern oder ist eine Erneuerung der Versorgungs-und Abwasserstränge sinnvoll? Vorhandene Rauchfänge müssen nach oben geführt und ein Zugang für Wartungsarbeiten geschaffen werden. Brandschutz ist ebenfalls ein Thema, das beim Ausbau berücksichtigt werden muss.

Schließlich solltest du für dich klären, ob du den Ausbau des Dachbodens zum Anlass für eine umfangreiche Sanierung des Gebäudes nimmst. Bei älteren Gebäuden liegt es nahe, den Dachbodenausbau mit einer thermischen Sanierung des Gebäudes und dem Einbau eines zeitgemäßen, klimafreundlichen Heizsystems zu verbinden. Um den Heizwärmebedarf so weit wie möglich zu verringern, wird bei einer energetischen Sanierung die gesamte Gebäudehülle vom Dach bis zum Keller gedämmt. Die Dachdämmung steht üblicherweise am Anfang.

Hast du dir einen Überblick über die notwendigen Maßnahmen und anfallenden Kosten verschafft, lohnt sich der Blick auf die Wohnbauförderung in deinem Bundesland.

Die Schaffung von Wohnungen in Dachgeschossen wird in vielen Ländern gefördert, zum Beispiel durch vom Land gefördertes Wohnbaudarlehen. Über diese Seite findest du die Förderungen der Bundesländer.

Verbindest du den Ausbau des Dachbodens mit einer thermischen Sanierung des Gebäudes, kannst du Förderungen des Bundes in Anspruch nehmen. Das Klimaministerium fördert die thermische Sanierung privater Wohngebäude, die älter als 15 Jahre sind, bis zu einer Höhe von 42.000 Euro. Maximal werden 50 Prozent der förderungsfähigen Kosten gewährt. Voraussetzung: die Reduktion des Heizwärmebedarfs um mindestens 40 Prozent. Lass dich zu Förderungen von den Energieberatungsstellen der Bundesländer oder von Klimaaktiv.at beraten. Mehr Infos findest du auch auf der Seite der Umweltfoerderung.at.

Auch über Finanzierungsmöglichkeiten solltest du dich frühzeitig informieren. Der Immoflex Kredit von Wüstenrot beispielsweise bietet eine flexible Ratenzahlung in drei Varianten. Vom ersten Gedanken an eine Finanzierung bis zur Begleichung der letzten Rate ist jederzeit eine persönliche Beratung möglich.

Hast du geklärt, dass dein Projekt umsetzbar ist, welche Voraussetzungen dafür geschaffen werden müssen und welche Maßnahmen du im Zuge des Ausbaus sonst noch am Haus vornehmen möchtest, sind das die weiteren Stationen für den Ausbau:

1. Planung

2. Einbau von Fenstern oder Gauben

3. Dachdämmung (s.u.)

4. Einziehen von Trockenbauwänden aus Gipskartonplatten.

5. Installationsarbeiten

6. Fußboden verlegen

Besonders bei Mehrfamilienhäusern ist vor Beginn des Ausbaus eine Bestandsaufnahme wichtig. Das schafft auch bei den künftigen Nachbarn Vertrauen, indem man wertschätzt, was schon vorhanden ist. Gleichzeitig dient dies auch der Beweissicherung. Sollten später Risse in der Fassade oder Decke festgestellt werden, kannst du überprüfen, ob diese durch den Bau verursacht wurden oder schon vorher da waren. So kannst du Schäden oder Mängel leichter bei den Handwerkern und Baufirmen beanstanden. Für diesen Nachweis sind Beweisfotos – vorher/nachher – wichtig.

Plane genügend Fenster ein, um für ein großzügiges Raumgefühl und ausreichende Belichtung zu sorgen.

Große oder bodentiefe Fenster und Gauben schaffen Ausblicke und nutzen den Raum optimal. Geschickt platzierte Dachfenster bringen in Kombination mit einer leichten Treppenkonstruktion sogar Licht ins darunter liegende Geschoss und weiten den Raum.

Achtung bei Fensterflächen mit Südausrichtung: Denke daran, dass dir die Sonneneinstrahlung im Sommer auch zu viel werden und zu einer starken Aufheizung der Wohnung führen könnte.

Fenster sollte es auf jeden Fall auf beiden Dachseiten geben, um Durchzug zu ermöglichen. Das Stichwort lautet Querlüftung. Bei der Platzierung der Fenster ist auch der Ausblick entscheidend: Wohin blicke ich? Und wie einsichtig ist mein Dachgeschoss für andere?

Auch wer die Dachschräge beibehalten muss oder will, braucht auf eine Terrasse nicht zu verzichten. Terrassenausgänge gibt es mittlerweile auch für Schrägen, auch bodentiefe Dachflächenfenster, die sich zu kleinen Balkonen ausklappen lassen, ermöglichen dir einen Dachaustritt.

Tipp: Lies zum Thema Fenster auch unseren Artikel Klare Sache: Fenster austauschen lohnt sich

Eine Dachgeschosswohnung ist in besonderem Maß Kälte und Sonneneinstrahlung ausgesetzt. Willst du den Dachboden als Wohnraum nutzen, ist eine gute Dachdämmung essenziell. Um Rahmen einer energetischen Sanierung der Gebäudehülle ist sie meist ohnehin fällig. Für die Dämmung gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Zwischensparrendämmung

Die kostengünstige Lösung dafür ist eine sogenannte Zwischensparrendämmung. Dabei wird die Dämmung zwischen den bestehenden Dachsparren befestigt. Die Zwischensparrendämmung muss, um Wärmebrücken zu vermeiden, sehr sorgfältig ausgeführt werden. Gut eignen sich dafür flexible Klemmfilze. Sie füllen die Zwischenräume besonders gut aus und verhindern dadurch Wärmebrücken.

Untersparrendämmung

Die Untersparrendämmung wird meist in Kombination mit einer Zwischensparrendämmung ausgeführt – wenn die Tiefe der Sparren nicht ausreicht, du aber auf eine Sparrenaufdopplung verzichten möchtest. Dabei wird eine zusätzliche Dämmschicht horizontal auf die senkrechte Zwischensparrendämmung aufgebracht. Das vermeidet mögliche Wärmebrücken an den Übergängen vom Dämmmaterial zu den Dachsparren.

Aufsparrendämmung

Die Aufsparrendämmung wird bei einer Sanierung von außen auf das Dach befestigt. Sie bietet sich an, wenn das Dach selbst saniert und neu eingedeckt werden soll. Eine vollflächige und lückenlose Dämmschicht macht die Aufsparrendämmung besonders effektiv in Sachen Wärmedämmung und Hitzeschutz. Wärmebrücken werden vermieden. Es ist daher die optimale Lösung für ein gut gedämmtes Dach.

Um zu verhindern, dass Feuchtigkeit aus dem Wohnraum in die Dämmung eindringt, verbaust du eine PE-Dampfbremsfolie oder eine atmungsaktive Klimamembran auf dem Dämmmaterial.

Mehr über Wärmedämmung und Dämmstoffe liest du in unserem Artikel Richtig Dämmen – so hält dein Haus dicht. Wenn du dich für ökologische Dämmstoffe interessiert, lies unseren Artikel Die besten Öko-Dämmstoffe.

Um Unebenheiten am Boden auszugleichen, kann eine zunächst Ausgleichsschicht aufgebracht werden. Dies kann eine Schüttung aus Perlite, eine Ausgleichsmasse oder auch Trockenestrichplatten umfassen.
Wichtig ist der Schallschutz gegenüber dem unteren Stockwerk. Zu diesem Zweck verlegst du eine Trittschalldämmung. Als nächstes werden Bodenplatten verlegt, die als Träger für den endgültigen Bodenbelag dienen. Hierfür kommen OSB-Platten, Spanplatten oder spezielle Trockenestrichplatten in Frage. Diese Platten werden in der Regel verschraubt oder verklebt, um eine feste und stabile Oberfläche zu schaffen. Zum Schluss kommt der gewünschte Bodenbelag – Teppich, Laminat, Parkett oder auch Fliesen sein, je nach Nutzung und persönlichen Vorlieben.

Besonders bei anfälligen Konstruktionen wie einem Flachdach ist es sinnvoll, mit den Handwerkern eine Verlängerung der dreijährigen gesetzlichen Gewährleistungsfrist zu verhandeln oder bei Vertragsabschluss einen Haftrücklass zu vereinbaren. Das ist in Anbetracht der Auftragslage nicht immer einfach.

Mit einem Haftrücklass sichern sich Auftraggebende bei Bauverträgen ab. Der Auftraggeber behält von einer Bau- oder Handwerkerfirma einen Teil der vereinbarten Auftragssumme (üblicherweise 5-10 Prozent) für einen gewissen Zeitraum ein, um sich gegen mögliche Mängel oder Schäden abzusichern. Dieser Rücklass gibt dem Auftraggebenden die Sicherheit, dass der Auftragnehmende Mängel korrigiert. Sollte die Bau- oder Handwerkerfirma das nicht tun, kann der Auftraggebende den einbehaltenen Betrag verwenden, um die notwendigen Korrekturen von einem anderen Unternehmen durchführen zu lassen.

Treten Schäden nach Ablauf der Frist auf, solltest du prüfen, ob es sich hierbei um versteckte Mängel handelt, dann können sie auch nach Ablauf der Frist noch beanstandet werden.