Die größten Kostenfallen beim Hausbau

Im heiß umkämpften Immobilienmarkt treffen Käufer oft kurzfristig Entscheidungen, um vor anderen Interessenten den Zuschlag für ein Objekt zu erhalten. Wer keinen Überblick über seine finanzielle Lage hat oder die Gesamtkosten unterschätzt, geht dabei ein großes Risiko ein.

Weitsichtige Kaufwillige klären vorab, wie viel sie sich leisten können – und heißt in den meisten Fällen, in welcher Höhe sie eine Finanzierung bekommen. Möchtest du ein Eigenheim bauen oder kaufen, lasse dich beraten, bevor du mit der Suche nach einem geeigneten Objekt beginnst – zum Beispiel von einer Finanzberaterin oder einem Finanzberater von Wüstenrot. Die klären mit dir ab, welche Eigenmittel du hast und stellen dein monatliches Einkommen deinen Fixkosten und sonstigen Ausgaben gegenüber.  So erfährst du, wie viel Geld du im Monat übrighast, um einen Kredit zu bedienen.

Ein Bauspardarlehen von Wüstenrot ermöglicht es dir, die Konditionen deinen Wünschen und Möglichkeiten entsprechend zu wählen:

• Eine Laufzeit zwischen fünf und  35 Jahren,
• die Rückzahlung mit einer flexiblen Rate, einer Staffel-Rate oder Pauschal-Rate,
• zu einem variablen oder fixen Zinssatz 

Nach einer Erstberatung kennst du deinen Finanzrahmen und kannst gezielter auf die Suche nach einem passenden Objekt gehen. Hast du dich dann für ein Angebot entschieden, kannst du den Kaufvertrag mit dem guten Gefühl unterschreiben, die Investition auch wirklich stemmen zu können.

Tipp: Mit einer Rohbauversicherung im Rahmen einer Eigenheimversicherung deckst du Schäden ab, die am Gebäude während der Bauzeit entstehen können. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sollte inkludiert sein. Sie leistet Schadenersatz bei Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die Dritten durch das Bauvorhaben zugefügt werden, zum Beispiel, wenn ein Kind in eine nicht ausreichend abgesicherte Baugrube stürzt oder wenn beim Ausheben einer Grube eine Telefon- oder Wasserleitung oder der Baum des Nachbarn beschädigt wird.  

Die Baunebenkosten werden oft unterschätzt. Zu denen zählen Ausgaben für Makler, Notar, Baubescheid sowie die Grunderwerbsteuer. Oft kommen noch Kosten hinzu, die sich aus den Eigenheiten eines Grundstückes ergeben, zum Beispiel für die Vermessung und Erschließung des Grundstücks. Berückstichtige daher alle möglichen Baunebenkosten in deinem Budget und hole dazu entsprechende Angebote, beispielsweise für die für Erschließung und für Gutachten ein.

Durch die Eigenheiten eines Grundstückes können Kosten entstehen, mit denen du nicht gerechnet hast. Zum Beispiel Erschließungskosten, Abrisskosten vorhandener Gebäude, Erdarbeiten und Erdabfuhr. Die attraktive Hanglage mit Ausblick entpuppt sich rasch als Geldfresser, wenn sie mit Stützmauern, Rampen oder Treppen bebaut werden muss. 

Prüfe die Tragfähigkeit und Beschaffenheit des Bodens. Nicht selten lauern unter der Oberfläche Mehrkosten in Form von Altlasten und Schadstoffen, hohem Grundwasserstand und alten Mauern auf unvorsichtige Bauherr:innen. Ein Bodengutachten verschafft dir Klarheit.
Erkundige dich , wie das Grundstück erschlossen ist. Sind Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Internet vorhanden? Und wenn nicht – Wer trägt die Kosten für die Erschließung?

Nimm Einsicht in die Flächenwidmungspläne der Gemeinde und finde heraus

• ob das Grundstück überhaupt bebaut werden darf,
• welche Bauvorgaben es beispielsweise in Hinblick auf die  Geschosszahl, die Dachform oder die Nutzungsart gibt,
• ob es Einschränkungen durch Naturschutz oder Denkmalschutz gibt oder ob das Grundstück in einer Gefahrenzone oder einem Überschwemmungsgebiet liegt – dort gelten meist strenge Bauauflagen, die deine Gesamtausgaben in die Höhe treiben können.

Ein Hausbau ohne detaillierte Planung führt zu teuren Überraschungen. Plane deshalb in Absprache mit Architekten oder Bauunternehme jedes Detail deines Hauses sorgfältig: Raumaufteilung, Positionen von Fenstern, Türen und Heizkörpern, Elektroanschlüsse. Themen wie beispielsweise Balkone, Terrassen, Außentreppen, die Kellerqualität und -ausstattung oder die Baustelleneinrichtung werden oft nicht mit dem Bauunternehmen geklärt. Dadurch können zusätzliche Kosten entstehen, die die Budgetplanung sprengen. Je weiter der Bau fortgeschritten ist, desto aufwendiger und teurer wird es, Fehler zu korrigieren.

Achte darauf, dass die Baupläne mit allen Gewerken abgestimmt sind. Schließe mit deinem Baupartner Festpreisverträge ab, um unerwartete Nachforderungen zu vermeiden. Die Verträge sollten Regelungen zu Fertigstellungsterminen, zur Qualität und ein detailliertes Leistungsverzeichnis enthalten. Auch Abrechnungs- und Zahlungsmodalitäten sowie Gewährleistungsklauseln mit Ersatzleistungspflichten solltest du im Bauvertrag festhalten. Wenn du einen Generalunternehmer beauftragst, gehören in das Leistungsverzeichnis alle Baumaßnahmen hinein, die erforderlich sind, um ein vollständiges und deinen Vorstellungen entsprechendes, bezugsfertiges Haus zu errichten.

Bauverzögerungen sind nicht nur ärgerlich, sondern auch teuer. Wenn sich der Einzug verzögert, zahlst du womöglich länger Miete oder musst eine teure Zwischenfinanzierung stemmen. Zudem können Banken Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Kreditsummen verlangen, was die Baukosten weiter erhöht.

Dein Vertrag mit einem Bauunternehmen sollte einen Fertigstellungsplan enthalten, der festhält, wann das Bauvorhaben spätestens fertig sein muss. Lege auch für einzelne Teilabschnitte verbindliche Termine fest. Bei der Nichteinhaltung von Fristen kannst du das Bauunternehmen zu Strafzahlungen verpflichten. So hast du eine Absicherung, falls der Baupartner nicht rechtzeitig liefert. Plane auch einen finanziellen Puffer ein, falls sich der Einzug doch verzögert.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines unabhängigen Experten, der den Baufortschritt überwacht, deinen Architekten oder das Bauunternehmen frühzeitig auf eventuelle Mängel und Verzögerungen hinweist und überprüft, ob sich der fortschreitende Bau noch im zu Beginn finanziell abgesteckten Rahmen bewegt.  Achte darauf, dass dein Sachverständiger im österreichischen Verzeichnis der Sachverständigen gelistet ist.

Pfusch am Bau kann langfristig extrem teuer werden. Risse in Wänden, Feuchtigkeitsschäden oder schlechte Dämmung erhöhen nicht nur deine Instandhaltungskosten, sondern können auch den Wohnkomfort massiv beeinträchtigen. Falsch durchgeführte Arbeiten gefährden deinen Finanzierungsplan umso stärker, je später du die Missstände bemerkst. Oft fallen Mängel erst nach Jahren auf, wenn Gewährleistungsansprüche bereits verfallen sind.

So vermeidest du Pfusch: Lass den Bau regelmäßig von einem unabhängigen Bausachverständigen überprüfen. Das kostet zwar etwas, kann dir aber hohe Nachbesserungskosten ersparen. Achte darauf, dass alle Gewerke sauber arbeiten und dokumentiere den Baufortschritt genau.

Auch unsachgemäß von dir selbst durchgeführte Leistungen reißen Löcher in das Budget, denn die Versicherung der Baufirma steigt hier aus. So bleibst du nicht nur auf dem Schaden sitzen, sondern musst erst recht Profis bezahlen, um ihn zu beheben. Wenn du genau weißt, was du tust, spricht natürlich nichts dagegen, deine Baukosten durch Eigenleistung zu senken. Es besteht jedoch die Gefahr, dass du nicht nur deine Fähigkeit überschätzt, sondern auch den Umfang an Zeit, den du für den Bau investieren kannst. Wirst du nicht rechtzeitig mit deinen Arbeiten fertig, können möglicherweise Handwerker nicht rechtzeitig weitermachen und das ganze Projekt in Verzug geraten.  Stimme dich eng mit deiner Baufirma ab und überlasse insbesondere die heiklen Elektro- und Installationsarbeiten den Profis. Mehr dazu liest du in unserem Artikel Eigenleistung richtig einschätzen.

Ein Bauprojekt kann sich über Monate oder sogar Jahrte hinziehen. Währenddessen können Preise für Baumaterialien und Handwerkerleistungen stark steigen und dein Haus damit  teurer werden als ursprünglich geplant. Hast du dein Budget knapp kalkuliert hast, Kostensteigerungen sind besonders problematisch.

Schließe daher mit Bauuntzernehmen Verträge mit Festpreisen ab, um dich vor Preiserhöhungen zu schützen. Falls möglich, bestelle Baumaterialien frühzeitig, um steigende Preise zu umgehen. Plane zudem immer einen Finanzpuffer von mindestens 10–15 Prozent ein, um flexibel auf unerwartete Kosten reagieren zu können.