Meins: Wann sich eine Wohnung als Kapitalanlage lohnt

Investitionen in Immobilien sind eine beliebte Spar-und Anlageform der Österreicher.  Im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten sind Immobilien einfach zu verstehen und wertstabil. Nachdem die Wohnungspreise in den vorangegangenen Jahren stark gestiegen waren, stagnieren oder sinken sie allerdings seit dem Jahr 2023. Dadurch könnte der Wohnungskauf wieder interessanter werden. Außerdem wird die Finanzierung leichter: Die KIM-Verordnung mit strengeren Regeln für die Vergabe für Wohn- oder Immobilienkredite entfällt ab Juli 2025 wieder entfallen.

Ein interessanter Trend der vergangenen Jahre ist die hohe Nachfrage nach Mikroapartments. Kleine Wohneinheiten, wie sie etwa bei Studenten beliebt sind. Sollte ich also lieber ein Apartment finanzieren statt hohe Mieten in Universitätsstädten zu bezahlen? Die Frage ist, ob die immer noch hohen Kaufpreise eine angemessene Rendite zulassen. Immobilien eignen sich nur als langfristige Kapitalanlage – und ganz ohne Risiko ist auch diese Anlage nicht.

Um die Risiken der Kapitalanlage gering zu halten, solltest du darauf achten, eine Wohnung in einer Metropolregion oder einem Ballungsgebiet mit guter Infrastruktur zu kaufen, jedenfalls an Standorten mit positiver Wanderungsbilanz oder wenigstens einer stabilen Einwohnerentwicklung. So musst du nicht fürchten, dass an deinem Investitionsort die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Preise sinken.

Um beurteilen zu können, ob dein gewählter Standort langfristige Perspektiven für eine positive Wertentwicklung bietet und über ein ausreichendes Mieterpotential verfügt, schaue dir die Entwicklung des Preisspiegels an. Lasse dich bei Vergleich verschiedener Standorte in Österreich von günstigen Preisen nicht zu sehr beeindrucken. Die Immobilienmärkte sind inzwischen sehr effizient, sie preisen die lokale Kaufkraft, Ungleichgewichte bei Angebot und Nachfrage und die lokale Wirtschaftskraft ein. Das heißt: Du bekommst zu einem niedrigeren Preis in der Regel auch nur den entsprechenden Gegenwert.

Für die nachhaltige Vermietung einer Wohnung ist ein guter Standort wichtig. Du erkennst ihn daran, dass die Menschen dort gern leben. Achte jedoch darauf, dass die Einwohnerzahl nicht zu gering ist. Denn in größeren Städten ist die Chance, bei einem Mieterwechsel rasch einen Anschlussmieter zu finden, einfach höher.

Orientiere dich am zukünftigen Bedarf: Nicht nur preisgünstige Wohnungen für Studenten sind langfristig gefragt, sondern auch kleine Apartments für Berufspendler oder immer mehr auch altersgerechte Wohnungen für (alleinstehende) Senioren.

Vermietete Wohnungen eignen sich besonders gut für den Vermögensaufbau. Denn sie sind gut finanzierbar und im aktuellen Marktumfeld erhältst du günstige Konditionen bei der Kreditvergabe. Die wieder sinkenden Darlehenszinsen ermöglichen dir zudem eine höhere Tilgung des Darlehens, so dass du dich rascher entschulden kannst.

Wenn du eine Wohnung kaufst, die du selbst vermietest, kann das auch viel Arbeit für dich bedeuten – etwa, wenn die Mieter häufig wechseln oder nicht zuverlässig ihre Miete bezahlen. Wenn du dich zum Beispiel für Pflegeimmobilien oder Studenten-Apartements entscheidest, übernehmen Profis die Verwaltung der Immobilie und der Mieter. So kannst du dich vor Mietausfällen schützen – was allerdings deine Rendite schmälert.

Wenn du eine Wohnung erwirbst, solltest du einen Eigenkapitalanteil von zehn bis 33 Prozent des Gesamtvolumens beisteuern können. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser deine Konditionen und desto geringer fällt später deine monatlichen Darlehensbelastung aus. Beachte bei der Finanzierung, dass nach dem Kauf deiner Immobilie monatliche Zahlungen für Betriebskosten wie etwa für die Hausverwaltung auf dich zukommen. Lasse dich also vor dem Kauf  einer Vorsorgeimmobilie gründlich beraten, von einer  Steuerberaterin , einem Steuerberater,  einer Wüstenrot Finanzberaterin oder einem Finanzberater.

Wenn du eine Immobilie kaufst, zahlst du nicht nur den reinen Immobilienpreis. Du musst noch einiges an Zusatzausgaben kalkulieren – und eventuell finanzieren. Mit Nebenkosten von 10 Prozent des Kaufpreises slltest du rechnen. Dazu gehören: Maklerprovision von 3 bis 4 Prozent,  Notar- oder Anwaltskosten von 1 bis 2 Prozent für die Erstellung des Vertrages, die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch (1,1 Prozent). Je nachdem kommen Kosten für Steuerberaterr und gegebenenfalls auch für die Erstellung von Mietverträgen.