Neubau oder Bestandshaus? Das sind die Vor- und Nachteile

Die Entscheidung für ein Eigenheim ist eine der größten im Leben. Ob du deinen Traum vom eigenen Haus verwirklichen kannst, hängt dabei von vielen Faktoren ab: von deinem Geldbeutel, dem Immobilienmarkt, dem gewünschten Standort und deinen Ansprüchen und Vorstellungen. Als erstes solltest du deshalb klären, was du dir leisten kannst. Dabei hilft es, dich schon frühzeitig beraten zu lassen. Hier kannst du einen Termin mit einer Wüstenrot Finanzberaterin oder einem Finanzberater in deiner Nähe vereinaren. 

Ist der finanzielle Rahmen grob gesteckt, geht es an die Konkretisierung deiner Pläne. Während die einen wissen, dass sie sich ins Abenteuer Neubau stürzen wollen, sind andere offen für ein bestehendes Haus. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. MEIN LEBEN hat mit dem Immobilienexperten Gottfried Hackbarth, Geschäftsführer von ERA Immobilien Austria, gesprochen und die wichtigsten Punkte für dich hier zusammengestellt. 

Ein wesentlicher Vorteil von Bestandsimmobilien: Die Immobilie ist im besten Fall sofort bezugsfertig, der Kauf geht schneller und der Kaufvertrag ist unkomplizierter als bei einem Neubau

Für Laien ist es einfacher zu beurteilen, ob ein Bestandsobjekt zu den eigenen Bedürfnissen passt, da es begehbar ist und nicht nur auf dem Papier existiert. Auch die Nachbarn kannst du bereits vor dem Kauf der Immobilie kennenlernen.

Bestandsimmobilien liegen meist zentraler als Neubaugebiete und befinden sich in einer gewachsenen Wohngegend mit guter Infrastruktur. Und alte Häuser oft ihren ganz eigenen Charme, wie auch Architekt Heinrich Schuller weiß. Auch in Sachen Außenanlage punktet die Bestandsimmobilie: Der Garten ist schon angelegt, Bäume schon gewachsen. 

Die Bestandsimmobilie kann auch finanziell vorteilhaft sein: Ältere Immobilien sind meist günstiger als Neubauten in gleicher Lage und wertstabil. Denn das Haus samt Grundstück haben die zu erwartende Wertsteigerung der ersten Jahre bereits hinter sich und nun den reellen Marktwerk erreicht. Den altersbedingten Wertverlust der Bausubstanz gleicht dabei der Wertzuwachs, den Grundstücke vor allem in Ballungsgebieten erfahren, in der Regel aus. 

Die Nachteile bei Bestandsimmobilien liegen vor allem bei möglichen Kosten für eine energetische Gebäudesanierung , für Modernisierung oder Umbauten.  „Bei einer Bestandsimmobilie solltest du darauf achten, ob viel zu ändern ist und wenn ja, ob das Haus die Arbeit und das Geld wert ist“, rät Hackbarth. Um das zu beurteilen, ist die Expertise von Fachleuten unerlässlich. „Den Zustand von Holz muss man sich genau anschauen und prüfen, ob zum Beispiel Fenster angegriffen sind. Auch die Therme sollte genau untersucht werden, der Einbau eines zeitgemäßen Heizugssystems in Erwägung gezogen werden. Grundsätzlich ist es wichtig, einen Fachmann an der Seite zu haben und alles technisch abchecken zu lassen.

Der Gestaltungsspielraum ist geringer als beim Neubau. Wer keine Kernsanierung durchführen möchte, hat weniger Einfluss auf die Raumaufteilung und manche Veränderung ist baulich nur schwer umzusetzen. Bei einer Bestandsimmobilie gibt es zudem keine Gewährleistung. 

Auch wenn aktuell kein Handlungsbedarf besteht, sollte genügend Geld für spätere Instandsetzungsmaßnahmen eingeplant und zur Seite gelegt werden.  

Ein Schwachpunkt von Bestandsimmobilien ist die Energieeffizienz. Selbst bei einem sanierten Altbau ist sie schlechter als bei einem Neubau. Die Heizkosten sind etwa doppelt so hoch.

Checkliste: Darauf solltest du bei der Besichtigung achten

• Wie wirkt das Gebäude von außen und von innen?

• Fallen Umbauten, Modernisierungen, Sanierungen an?

• Wie ist der Zustand von Keller und Dachgeschoss?

• Entsprechen Innenausstattung und Grundriss deinen Vorstellungen?

Ein Hausbau ist auch immer ein Abenteuer. Zu sehen, wie es entsteht und den Prozess vom ersten Spatenstich bis zur Übergabe zu begleiten, ist spannend und macht Spaß – vorausgesetzt, du gehst es realistisch an. „Ein wesentlicher Vorteil ist, dass man individuell gestalten kann, zumindest im Innenbereich. Für den Außenbereich gibt es viele Richtlinien“, erklärt Hackbarth. Ein Neubau punktet zudem mit einer besseren Energieeffizienz und geringeren Neben- und Erhaltungskosten.

Finanzielle Vorteile liegen vor allem im Wertzuwachs und Förderungen für Erstimmobilien. „Eine neue Immobilie erfährt in den ersten 15 bis 20 Jahren in der Regel eine Wertsteigerung“, weiß der Immobilienexperte.  Dabei ist die Lage für den Wertzuwachs entscheidend. Ein weiterer Vorteil: Du erhältst auf deinen Neubau eine Gewährleistung von fünf Jahren. Wenn du nicht eine Baulücke in einem bestehenden Wohngebiet findest, lernst du deine künftigen Nachbarn in der Regel erst nach dem Kauf kennen. Doch kann der Austausch gerade bei Bauprojekten und in Neubaugebieten intensiver sein als in einem gewachsenen Wohnviertel, denn alle beschäftigen die gleichen Themen  – Hausbau, Gartengestaltung, Umzug.

Wer auf das Eigenheim nicht lange warten will, für den ist weder ein Neubau noch eine Bestandsimmobilie mit hohem Sanierungsbedarf geeignet. In der Bauphase kann es zu wetterbedingten oder durch andere Faktoren verursachte Bauverzögerungen kommen. Wer den Einzug zu kurzfristig kalkuliert, gerät dann in eine schwierige Situation: Die Kredittilgung läuft bereits, aber da das Haus noch nicht bezugsfertig ist, kommt die Miete der alten Wohnung noch oben drauf. Im schlechtesten Fall ist diese schon gekündigt. Solche Projektrisiken sind nervenaufreibend und könnne zu hohen Kosten führen. Plane also mindestens 1,5 Jahre bis zum Einzug ein. Aber auch wenn alles nach Plan läuft, kann die Bauphase belasten, denn es gibt sehr viel zu beachten und zu organisieren.

Auch in Bezug auf die Umgebung müssen Bauherren Geduld mitbringen. Denn bis ein Neubaugebiet fertiggestellt ist, dauert es. Hinzu kommen gerade in Randlagen längere Fahrtwege zum Arbeitsplatz, aber auch zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten.  

Hinzu kommen die höheren Kosten: „Neubau ist teuer, weil der zu erwartende Wertzuwachs der Immobilie häufig schon in dem Kaufpreis für das Grundstück oder Bauprojekt eingepreist ist“, sagt der ERA-Geschäftsführer. Und in der Bauphase können unvorhergesehene Kosten anfallen. Das ist eher die Regel als die Ausnahme. Eine gute Planung und Beratung sind deshalb Voraussetzung, denn Banken bieten in der Regel keine Nachfinanzierung an oder nur zu ungünstigen Konditionen. 

Checkliste: Diese Fragen solltest du dir stellen

• Wie viel Individualität, Flexibilität, Eigenverantwortung und Sicherheit wünschst du dir?
• Soll das Eigenheim mithilfe eines Architekten maßgeschneidert und in Eigenregie gebaut werden?
• Kommt die Zusammenarbeit mit einem Bauträger oder Fertighaus-Hersteller in Frage?
• Hast du Zeit für eine Baustelle?

Unabhängig davon, ob du dich für einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie entscheidest, rät Hackbarth dazu „grundsätzlich einen Sachverständigen an der Seite zu haben: einen Finanzberater für die Finanzierung und einen Baugutachter bei technischen Entscheidungen.“ Auch Notare und Rechtsanwälte haben Checklisten für Neu- und Altbauten, um die größten Gefahrenquellen auszuschließen, die zu einer weniger werthaltigen Qualität führen können, weiß Hackbarth. Die zu erwartenden laufenden Kosten solltest du ebenfalls mit einkalkuieren: „Ganz wichtig ist es, auf die Betriebskosten zu achten, also darauf, was dBetrieb und Erhalt der Immobilie kosten“, sagt Hackbarth.

Bist du ein geschickter Handwerker und möchtest durch Eigenleistung Kosten reduzieren? Das lohnt sich nicht immer: „Wer kein Fachmann ist, dem rate ich ab, wichtige technische Bauarbeiten selbst zu machen, vor allem in Bezug auf die Gewährleistung“, sagt der Immobilienexperte. Ob dein Eigenheim auch eine gute Wertanlage ist, entscheidet die Lage: „In einer hippen Gegend steigt der Preis unabhängig vom Alter der Immobilie. In einer Gegend, wo sich die Infrastruktur verschlechtert, sinkt er dagegen“, erklärt Hackbarth.

Ob ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie das Richtige für dich ist, kannst also letztlich nur du selbst entscheiden. Weitere Informationen rund um Bauen, Kaufen und Sanieren findest du hier.